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「大众信息娱乐系统吗」调控开启后的17个月中,广州一二手房市场需求发生了什么变化?

作者:匿名 时间:2020-01-08 16:55:40

「大众信息娱乐系统吗」调控开启后的17个月中,广州一二手房市场需求发生了什么变化?

大众信息娱乐系统吗,自去年“3·17”和“3·30”两项楼市调控政策落地实施以来,广州本轮楼市严控已历时近17个月。在这十几个月中,广州楼市成交量存在上下起伏,但大体上与去年调控前相比有明显的收缩。与此同时,市场中单套成交面积也发生变化,一手市场和二手市场各有特点。

根据广州克而瑞的统计,去年1至6月,二手住宅市场成交套均面积维持在96至99平方米之间,去年7月起下降至77到80平方米的区间段。而在一手市场,尽管套均面积也出现缓慢下行,但始终维持在103平方米以上。这也体现出在调控政策的背景下,购房者在购房需求上发生的变化。

二手市场:90平方米以下小户型更加集中

广州克而瑞统计显示,“3·30”调控之后,广州二手住宅市场单套面积段成交套数占比发生变化,其中单套90平方米以下小户型住宅占比明显提高,而单套90至144平方米和单套144平方米以上的二手住宅,成交占比有所下降。

不过,这种下降并非是调控政策出台后立竿见影而来,而是在二季度的滞后签约期(3.30集中成交)和政策观望期渡过后,从2017年7月起发生明显变化。统计显示,进入2017年7月后,90平方米以下的中小户型住宅成交占比从新政前(去年一季度)的53%,上升至(2017年7月至2018年7月)68.1%,增幅超过15个百分点,大中户型住宅成交比例减少,90至144平方米户型从新政前的36.3%下滑到新政后的27.7%,144平方米以上住宅成交量从10.7%下降的4.2%左右。

90平方米以下住宅成交占比上升的同时,二手住宅的套均面积也从96至99平方米左右,下降到76至80平方米之间。

广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,通常情况下,购买90平方米以下中小户型的需求以首次置业的刚性需求为主,但仅仅依靠此类刚需群体,并不能撑起原来市场成交的规模,这也是调控后二手房成交量出现下滑的重要原因。

从成交量来看,根据网易房产数据中心的统计,去年第一季度,广州二手房成交量维持在月均1万套以上的水平,其中在调控政策落地后的3月,二手房月成交量冲至2万套,在调控开启后,二手房成交量开始波动下降,到了去年12月时下滑至6854套。进入2018年后,二手房成交量再度回升。

肖文晓指出,刚需群体购买力相对较弱,因此主要聚焦的是价格便宜的中小户型,因此对于一些中心地段价格较贵的二手房来说,同样也并不好卖。而改善型需求受到利率上浮和“认房又认贷”等政策的影响,首付比例被提高至4到7成,购房支出也有所增加,所以不管是主动还是被动的改善型需求,选择观望的人群也有所增多,这也是90平方米以上中大户型成交占比出现萎缩的原因。

一手市场:90至144平方米中等户型比重上升

与二手房市场相比,广州一手房市场成交占比最高的一直是90至144平方米的中等户型,克而瑞统计显示,该面积区间住房成交占比从调控前的57.8%上升至调控后的61.7%,增加3.9个百分点。而与之相对的,90平方米以下户型成交占比从33%下降到30.6%,144平方米以上住宅成交占比从9.2%下降至7.8%。

由于中小户型和超大户型的成交占比都在减少,因此一手住宅套均面积下滑的幅度并不明显,一直保持在套均103平方米以上,仅呈现出缓慢下行的趋势。

在一手市场,90平方米以下的刚需户型成交占比并没有增加,对此肖文晓认为,这主要和一手楼盘的价格更高有关,此外再加上部分楼盘需要缴纳装修款,因此即便首套房的实际首付比也被提升至5到6成,而二手房没有装修款等事项,因此首付上会相对实惠一些。因此基本可以判定,选择购买二手房的刚需群体,其预算是买不起一手住宅的。

肖文晓认为,继续购买一手房的买家,资金实力相对较好,所以不论是购买首套房还是换房,往往追求“一步到位”,这类买家更加青睐三房和四房,这也是一手住宅市场90至144平方米面积段的主流户型设计。而对于144平方米以上的非普通住宅,对于满足自住需求的改善买家来说还是奢侈了一些。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

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